我的主力股项－激成（马） Keck Seng

说到这支股项，不得不回忆到两、三年前。那时候，我会知道这家公司是因为看了南洋商报刊登一篇由一位资深分析员恒星所写的分析文章，关于激成的。看了那篇文章后，我的注意力深深的被这家公司所吸引。激成（马）是一家由新加坡何氏家族控制的公司，拥有超过60％的股权。在大马交易所挂牌已有30年的时间。

激成（马）的执行主席是何建源，他同时也是在香港证交所挂牌－激成投资的执行主席。除了激成的良好管理层，最吸引我把资金投资在这家公司的是它那庞大的隐形资产。

欲更了解我在说什么，让我们来看看一篇2004年时的分析文章：

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激成擁有龐大隱形資產
http://biz.sinchew-i.com/
updated:2004-06-27 19:12:25 MYT

所謂隱形資產，指的是公司於多年前購買的房地產與股票已經水漲船高，但仍未重估的資產。這類資產若加以重估或售賣，就會帶來巨額的儲備金，馬股顯著例子有印則肯勒（INCKEN，2607）與文德甲（MTAKAB，2518）。

本期，我們要介紹一家擁有可觀隱形資產，股價卻相對低廉，而且已經上市達27年的公司─激成（馬）（KSENG，3476）。

隱形資產類別

第一類：園坵地皮

激成（馬）擁有約1萬英畝的地皮，且大部份是永久地契，擁有被轉換為農業、工業與產業發展用途的潛能，大部份座落在柔佛州巴西古當及烏魯地南。

上述地段於1980年的淨賬面值是約9千萬元，或每英畝平均9千元，遠較現有10至30萬元市價為低。

如果根據彩虹企業（PELANGI，1759）與聯合置地（UMLAND，4561）在附近地帶的收購價，以中間值每英畝15萬元計算，激成（馬）的每股淨有形資產將膨脹5元84分或152%至9元67分，重估盈餘高達14億元。

第二類：樓房產業

該公司在吉隆坡黃金地帶、新山與新加坡等也有不少這類隱形資產，包括位於新加坡的商業大廈與高級公寓、位於新山的高爾夫球俱樂部與度假村、以及位於首都武吉免登的激成大廈。

此外，該公司也於1998年與2000年，在加拿大的渥大華與多倫多收購兩座酒店，以及在美國夏威夷收購酒店辦公樓，都是以當年的成本入賬，重估後能增值多少，的確非外人能窺其全貌。

第三類：上市公司股票

該公司在過去20多年來共累積了約1億5500萬元的馬新港上市公司股票，其中最有價值的是250萬股PPB集團（PPB，4065）股票，以及280萬股振德（CHINTEC，1929）股票。這些股票於去年為該公司帶來約800萬元的股息收入，而今年首季的市值是2億6100萬元。

如果該公司把這些股票悉數脫售，將可獲得1億零600萬元的特別盈利，使其每股淨有形資產進一步增至10元10分。

價廉物美的遺珠股

儘管大馬經濟於過去10年遭受不同程度的衝擊，激成（馬）仍然屹立不倒，每年還賺取以千萬元計的盈利，而股息也從1999年至2002年的每股7分，增至2003年的11分，週息率高達6.4%。

同時，全球目前醞釀的升息風對該公司也不會有影響，因為它擁有高達1億4800萬元或每股61分的淨現金，還可賺取豐厚的利息收入。

另一方面，如果通貨膨脹導致房地產價格水漲船高，該公司將因此而得利，因為有大量的地皮可進行產業發展，還有約5700萬元未售房產可供出售。

儘管基本面強勁，激成（馬）股價卻處在1元73分的低水平，難怪該公司董事部近年來不斷從公開市場回購本身股票。至今年5月10日，該公司已累積了184萬股的庫存股票。

激成（馬）股價目前以低於其每股淨有形資產3元83分約55%的水平折價交易。

因此，不包括其每股61分的淨現金，這隻股項2004年與2005年低至7.1及6.5倍的本益比、地點優越的地皮、強勁的資產負債表、穩定的盈利、可觀週息率與隱形資產，已值得買進。

（本文僅供參考用途，讀者在作任何投資前，應先徵詢股票經紀或其他專業人士的意見。）
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当时它的股价一直在RM1.80－RM2.00之间徘徊，股价可谓严重被低估。可是，人生总有遗憾的事。那时候我在大马家乡做工，因为还要供着一辆汽车，真的没有什么多余的钱做投资。我记得当时是在RM1.88的时候买了1000股，约1880令吉。

过后，因为某种原因，我到新加坡做工。因为汇率的关系，我能储到更多的钱做投资，在一年多的时间里，我大概每月都有买入一些。而激成的股价，也在那一年多的时间里，逐步上扬到3块多的价位。

其实，如果你在低的价位买入好的股项，明智的做法是，尽可能不要卖，要做长期投资。那几时才能卖出呢？我觉得是当你当初买入这支股的因素消失时，就是卖出的时候。而我当时就犯了错误，因为我当初是因为激成的庞大隐形资产、等待重估资产等因素才买入这支股票。不过，我却在这些利好因素都还在的情况下，在RM3.xx的价位，全数卖出了！我会有这项动作，是因为我发掘了一直高股息的股项－NTPM启顺造纸业，让我作出卖出激成，买入NTPM的决定。关于NTPM这家公司，我过些时候在向大家分享！

从卖出激成的一年多后，也就是今年十月尾，我又重新把我大部分的资金投资在这家公司上，虽然激成的股价现时已来到RM4.70左右。你一定很好奇，为什么我会以更高的股价买回之前已卖掉的股项呢？因为我认为它的利好因素依然还在，还有一个令我佩服的是管理层的投资功力。

激成投资新、马和香港挂牌公司股票的市场价值，从我卖出激成时的4亿9千3百万令吉，上升到一年后的7亿8千6百万，足足增值了50％。单单这批股票的价值，已大概是激成的每股RM3.25（激成的股本是2亿4千1百39万股）。注：激成拥有PPB的489万股的股票。





现在的公司管理，已不单单专注于自己的业务这么简单了！正确的为公司业务以外的股票投资，是使公司持续发展的本钱。利用公司所赚取的盈利，投资在别家优秀企业上，可以使资本回酬更可观。而激成的管理层做到了这一点，这就是为什么我再次把我的资金投资在这家企业的原因了！

我相信这一次我不会轻易的卖掉我手中的激成股票，只要我所谓的利好因素还在，股价还没被高估。虽然我的家人、朋友一直在身旁唠叨现在的股市差不多要大调整了！

还了，就写道这儿，下面再贴上今年年初时分析员对激成的分析文章：

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股海宝藏: 激成--禾草盖着的珍珠
2007/01/11 10:50:30
●恒星

这几个月来，柔南经济区概念股都是股友们追逐的目标。但是我发现投资大众忽略了另一家也是以柔南为基地的主板上市公司--激成(马) (KSENG，3476，主板工业产品)。

四大类激成业务

它在柔佛南部拥有大约10,000英亩的地库有待发展并有其他隐藏资产有待发掘。据我个人的分析，激成是一家被低估的公司。

激成的业务可分为四大类：(A) 产业发展及投资；(B) 油棕提炼生产；(C) 油棕种植；(D)酒店管理。

我认为它有三大因素将会带动该公司的股价表现。

受益于柔南经济区的开发

我认为该公司最具有吸引力的资产是它位于柔佛南部拥有大约10,000英亩的种植地。(6629英亩在乌鲁地南和1625英亩在丹绒朗刹，751英亩在巴西古当) 。这些种植地都在柔南经济区范围内并具有被转换为房屋及工业发展地段的潜能。

激成旗下181英亩种植地位于乌鲁地南于2005年第四季被政府强制性征用，以建造士乃迪沙鲁高速公路，从而获得4千540万令吉的赔偿。它从中取得3千950万令吉的特别盈利。如果我们以这单以每英亩25万830令吉交易为准，将来这6629英亩在乌鲁地南的种植地用于房屋及工业发展的经济利益将会是非常的可观。况且它平均每英亩的净帐面资产价值只是5千130令吉(于1980年购买时的价值)。

FRS139的受惠者

另一方面，丹绒朗刹和巴西古当是柔佛政府大力推动发展三大港口的其中两个。此外，它也被圈定为生物燃油中心（biofuel hub）。这将大大提高这一区域的地价从而令激成受益。

根据大马会计标准局(MASB)的FRS139，关于股市投资，公司必须以市价来评估其投资。任何的盈利与亏损都会记载在损益表上。目前，政府还没有实行这个条例，但这标准已在国际上实行了。因此大马实行这个条例只是时间上的问题。

激成拥有大量本地，新加坡与香港的股票投资。在马来西亚，激成投资于PPB集团450万股（主板消费产品股）和振德275万股（主板种植股）。根据其2006年第三季业绩(至2006年9月)，这些股票投资成本是1亿4千650万令吉而市价大约是4亿9千300万令吉。

拥有大量马新港股票投资

由于全球股市在去年末季大幅度高涨，如果这3个月来这批股票的市价提高了10%，今天它的价值将会是5亿4千230万令吉。根据FRS139条例，激成的盈利将会增加3亿9千580万令吉，也就是每股1令吉64仙。

成立实业信托基金（REIT）将可以发掘隐藏着的原有价值 激成表示在未来的2，3年内，当该公司的产业投资达到一定的规模，它将会成立实业信托基金。这将会发掘其隐藏着的原有价值。目前，它有两栋位于吉隆坡金三角的大厦：激成大厦（Menara Keck Seng）和Regency Tower。

激成大厦的净帐面资产价值是6千350万令吉 。这是1996年的市价。我估计它现今的市价已大约增加了一倍。Regency Tower是它最近以6千250万令吉收购的大厦。

以上述论点为基础，我重新估计其资产，激成的真实价值将会高达12令吉40仙。我们投资于某些股票因为它的低本益，高股息回酬与高盈利增长。我现在选择投资于激成是因为它的特高资产价值。我认为激成股价在长期内上涨肯定会成为事实。

现在，趁激成股价还没反映它的真实价值，我认为投资者们现在就应该趁机投资于激成。因为投资于一家那么高度被低估的公司一定要趁早。难道您不认同用3令吉92仙购买值得12令吉47仙的激成是一项很好的投资吗？

（作者为资深分析员）
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